रेरा अंतर्गत फ्लॅट बुकिंग: फसवणूक टाळण्यासाठी मार्गदर्शक तत्त्वे

स्वतःच्या हक्काच्या घराचे स्वप्न पूर्ण करणे ही प्रत्येक व्यक्तीसाठी केवळ एक आर्थिक गुंतवणूक नसून ती एक अत्यंत सखोल भावनिक प्रक्रिया असते. मात्र, गृहखरेदीच्या या प्रवासात अनेकदा विकासकांकडून (Promoters) ग्राहकांच्या याच भावनेचा गैरफायदा घेत त्यांच्यावर मानसिक दबाव टाकला जातो. “हा शेवटचाच फ्लॅट शिल्लक आहे” किंवा “ही सवलत फक्त आजच्या दिवसापुरतीच मर्यादित आहे” अशा प्रकारची आक्रमक विक्री तंत्रे (High-pressure sales) वापरून ग्राहकाला घाईघाईने ‘टोकन रक्कम’ देण्यास प्रवृत्त केले जाते. अशा परिस्थितीत ग्राहक कोणत्याही प्रकारची कायदेशीर पडताळणी न करताच मोठी रक्कम गुंतवतो. हा घाईने घेतलेला निर्णय ग्राहकासाठी किती महागात पडू शकतो, याचे गांभीर्य तेव्हा लक्षात येते जेव्हा काही कारणास्तव बुकिंग रद्द करण्याची वेळ येते. विकासकांचे विक्रीचे दावे आणि प्रकल्पाची वस्तुस्थिती यात मोठी तफावत असू शकते, म्हणूनच टोकन रक्कम देण्यापूर्वी विकासकाच्या दाव्यांमधील सत्यता पडताळणे ही केवळ खबरदारी नसून तो ग्राहकाचा कायदेशीर अधिकार आणि प्रवर्तकाचे वैधानिक कर्तव्य आहे.

महारेरा कायद्यानुसार घराच्या खरेदीसाठी होणाऱ्या पेमेंटचे दोन स्पष्ट तांत्रिक टप्पे करण्यात आले आहेत, ज्याचे पालन करणे प्रवर्तकावर बंधनकारक आहे. जेव्हा एखादा ग्राहक घराच्या एकूण किमतीच्या १० टक्क्यांपेक्षा कमी रक्कम देतो, तेव्हा विकासकाने त्याला अधिकृत ‘वाटप पत्र’ (Allotment Letter) देणे अनिवार्य आहे. जर ही रक्कम १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असेल, तर मात्र नोंदणीकृत करारनामा (Registered Agreement) केल्याशिवाय विकासकाला एकही रुपया स्वीकारता येत नाही. उदाहरणार्थ, जर एखाद्या मालमत्तेची किंमत २.५ कोटी रुपये असेल, तर १० टक्क्यांप्रमाणे २५ लाख रुपयांपर्यंतची रक्कम घेताना ‘वाटप पत्र’ असणे आवश्यक आहे. मूळ रेरा कायद्यामध्ये वाटप पत्राचा कोणताही निश्चित नमुना नव्हता, ही कायदेशीर त्रुटी ओळखून महारेराने विशेष नियामक हस्तक्षेप करत ‘मॉडेल वाटप पत्र’ तयार केले आहे. हे वाटप पत्र म्हणजे केवळ पैशांची पावती नसून ते ग्राहकासाठी एक कायदेशीर सुरक्षा कवच आहे. पूर्वी विकासक केवळ साध्या पावतीवर फ्लॅट नंबर लिहून देत असत, ज्यामुळे नंतर तोच फ्लॅट दुसऱ्याला विकला जाण्याचे धोके असत. महारेराच्या या मॉडेल वाटप पत्रामुळे प्रकल्पाच्या अटी आणि शर्तींमध्ये पारदर्शकता आली असून, नोंदणीकृत करारनामा होण्यापूर्वी ग्राहकाच्या हिताचे रक्षण करण्याची जबाबदारी आता या पत्रावर आहे.

बुकिंग रद्द करणे आणि परतावा मिळवणे या प्रक्रियेत विकासकाकडून होणारी ग्राहकांची अडवणूक थांबवण्यासाठी महारेराने अत्यंत कडक नियमावली लागू केली आहे. सुधारित मॉडेल वाटप पत्रानुसार, जर ग्राहकाने फ्लॅटचे बुकिंग रद्द केले, तर विकासक स्वतःच्या मर्जीने पैसे कापून घेऊ शकत नाही. यासाठी कालावधीनुसार वजावटीचे (Deduction) प्रमाण निश्चित करण्यात आले आहे; जर ग्राहकाने बुकिंग केल्यापासून पहिल्या १५ दिवसांच्या आत ते रद्द केले, तर प्रवर्तकाला एकही रुपया न कापता पूर्ण रक्कम परत करणे बंधनकारक आहे. त्यानंतर १५ ते ३० दिवसांपर्यंत अर्धा टक्का, तर ६० दिवसांपर्यंत जास्तीत जास्त दोन टक्के वजावट करण्याची मुभा विकासकाला आहे. अत्यंत महत्त्वाचे म्हणजे, जर एखाद्या विकासकाला या मॉडेल वाटप पत्रातील अटींपेक्षा जास्त वजावट करायची असेल, तर त्याला तसे ‘डेव्हिएशन लेटर’ (Deviation Letter) महारेरा पोर्टलवर बुकिंग सुरू करण्यापूर्वीच अपलोड करणे अनिवार्य आहे. या पारदर्शकतेमुळे ग्राहकाला आधीच समजते की संबंधित विकासक नियमांपेक्षा जास्त पैसे कापणार आहे, ज्यामुळे तो तिथे गुंतवणूक करायची की नाही याचा निर्णय घेऊ शकतो. हा कायदेशीर अधिकार ग्राहकाला विकासकाच्या मनमानी कारभारापासून सुरक्षित ठेवतो.

हा कायदेशीर संरक्षणाचा ढाल प्रत्यक्षात तेव्हाच काम करतो जेव्हा ग्राहक महारेराच्या अधिकृत संकेतस्थळाचा (Web Portal) प्रभावी वापर करतो. विकासकाने प्रत्यक्ष भेटीत दिलेली माहिती आणि पोर्टलवर असलेली अधिकृत माहिती यांची तुलना करणे हा विकासकाच्या ‘कृत्रिम टंचाई’ निर्माण करण्याच्या तंत्रावर प्रभावी उतारा आहे. प्रकल्पाचा रेरा नोंदणी क्रमांक वापरून ‘डॉक्युमेंट लायब्ररी’मध्ये जाऊन प्रकल्पाचे वाटप पत्र, विक्री करारनामा आणि विशेषतः ‘विक्री न झालेली घरे’ (Unsold Inventory) यांची पडताळणी करावी. विकासक “सगळे फ्लॅट विकले गेले आहेत” असे सांगत असला तरी, पोर्टलवरील डेटा सत्य परिस्थिती समोर आणतो. केवळ पोर्टलवर अपलोड केलेले आणि प्रमाणित केलेले दस्तऐवजच कायदेशीररीत्या ग्राह्य धरले जातात, त्यामुळे विकासकाने प्रत्यक्ष दिलेले वाटप पत्र आणि पोर्टलवरील ड्राफ्ट यात साधर्म्य असल्याची खात्री करणे ही गुंतवणूक सुरक्षित ठेवण्यासाठी आवश्यक असलेली पूर्वअट आहे.

केवळ कागदपत्रांची पडताळणी पुरेशी नसून बांधकामाची प्रत्यक्ष स्थिती आणि आर्थिक व्यवहारांची कायदेशीर वैधता तपासणेही तितकेच निकडीचे आहे. प्रकल्पाचे काम सुरू करण्यासाठी आवश्यक असलेले प्रारंभ प्रमाणपत्र (Commencement Certificate – CC) कोणत्या मजल्यापर्यंत मंजूर झाले आहे, याचे धोरणात्मक विश्लेषण ग्राहकाने करणे गरजेचे आहे. जर इमारतीला केवळ १० व्या मजल्यापर्यंतच ‘सीसी’ मिळाले असेल आणि ग्राहक १५ व्या मजल्यावरील फ्लॅटसाठी १० टक्के रक्कम (उदा. २५ लाख रुपये) देत असेल, तर ती एक मोठी कायदेशीर जोखीम ठरते. अशा वेळी प्रवर्तकाकडून पुढील ‘सीसी’ मिळेपर्यंतची लेखी हमी घेणे किंवा तोपर्यंत बुकिंग टाळणे हा ग्राहकाचा वैधानिक हक्क आहे. तसेच, पैसे देताना ते केवळ महारेरा निर्देशित बँक खात्यातच (RERA Designated Account) जमा होतील याची काळजी घ्यावी. ज्या कंपनीच्या नावावर प्रकल्प नोंदणीकृत आहे, त्याच नावाने व्यवहार करणे सुरक्षित असते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, वाटप पत्रावर स्वाक्षरी करणारी व्यक्ती ही त्या प्रवर्तक कंपनीची ‘अधिकृत स्वाक्षरीकर्ता’ (Authorized Signatory) आहे की नाही, याची खातरजमा करणे अत्यंत आवश्यक आहे, जेणेकरून तो दस्तऐवज भविष्यात कायदेशीररीत्या बंधनकारक राहील. एक सुजाण ग्राहक म्हणून केवळ आश्वासनांच्या आहारी न जाता महारेरा पोर्टलवरील अधिकृत दस्तऐवज, स्वाक्षरीची वैधता आणि प्रत्यक्ष बांधकामाची स्थिती यांची सखोल ‘चेकलिस्ट’ पाळणे हाच घर खरेदीचा एकमेव सुरक्षित मार्ग आहे.